Las humedades en locales y viviendas son una fuente habitual de conflictos en las comunidades de propietarios. Uno de los problemas más frecuentes aparece cuando el agua parece proceder de una terraza que pertenece o está atribuida a un vecino concreto. En esos casos, muchas comunidades entienden automáticamente que la responsabilidad es del propietario que utiliza esa terraza. Sin embargo, la cuestión no siempre es tan sencilla.
La Audiencia Provincial de Navarra, en su Sentencia núm. 146/2026, de 28 de enero de 2026, analizó un caso similar. Un local sufría filtraciones cada vez que llovía desde una terraza privativa situada encima. La comunidad negó su responsabilidad y el Juzgado de Primera Instancia le dio inicialmente la razón, al considerar que el problema procedía de una terraza privada.
Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esa decisión y condenó a la comunidad a indemnizar al propietario del local y a realizar las obras necesarias. Entendió que el origen no estaba en el uso, limpieza o conservación de la terraza, sino en la lámina de impermeabilización situada bajo el suelo, encargada de impedir el paso del agua al local inferior.
Esta sentencia recuerda una idea importante en materia de propiedad horizontal, una terraza puede ser privativa, pero los elementos que cumplen una función esencial para el edificio pueden seguir siendo comunes. Si la filtración procede de la impermeabilización, del forjado o de la función de cubierta, la responsabilidad puede corresponder a la comunidad, aunque la terraza sea utilizada por un propietario concreto. Por eso, en estos casos no basta con preguntarse de quién es la terraza, sino qué elemento ha fallado realmente y qué función cumple dentro del inmueble.
En Abocam Abogados contamos con experiencia en conflictos de propiedad horizontal. Si tienes un problema similar en tu vivienda, local o comunidad, podemos estudiar el caso, revisar la documentación técnica y valorar la mejor vía para reclamar o defender tus derechos.
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